住房按揭 消费者有权选择银行吗？

　　按揭由开发商指定银行

　　所谓按揭贷款，指购房者以所购住房做抵押，并由开发该楼盘的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。在购房的消费大军中，一次性付款的只是少数人，大部分购房者都会选择一定期限的按揭，其中，开发商会约定一两家银行，并让购房业主到指定银行去办理按揭。

　　譬如，碧海云天指定到工商银行一家办理按揭，红谷滩的绿湖豪城可以通过兴业银行、工商银行办理按揭，绿地梵顿公馆则可通过招商银行、工商银行、中国银行三家按揭，象湖板块的马德里风情按揭银行相对较多，有中国银行、工商银行、建设银行与招商银行4家。另悉，在江中紫金城购买商铺，可供按揭的银行一度达到7家之多。

　　今年，政府实行从紧的货币政策，央行已要求各银行新增贷款幅度不能超过去年的15%，并且要求银行改变以往按年度控制信贷规模的做法，改为按季度控制。在银根紧缩的政策背景下，记者获悉，不少楼盘原先协议的多家按揭银行，均有不同程度的退出现象，使得消费者可选择按揭的银行进一步减少。

　　不同银行房贷类型不同

　　其实，在实际操作中，不同银行的房贷品种可用琳琅满目来形容，各家银行均有一些特色业务。

　　针对初次还款能力相对较弱，但有后劲的客户，建设银行、交通银行有两款房贷按揭比较合适——在还款满一年，即可选择一年内只还利息的宽期限还款法房贷基础上，建设银行近期又推出“理财行个人住房贷款”。它一改过去需要先还款一年的要求，客户正常还款后每月还款本额不低于500元，第一年即可只还利息不还本金，但此期间内，不能提前还款，且须选用等额本金还款法，同时不能变更还款方式。交通银行推出的是轻松安居贷，即可以分两个阶段进行还款，前一阶段最长3年，最低每月只还100元。

　　中国银行则推出直客式贷款，又叫“超前按揭”，个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、还款期限及还款方式等，都可以根据购房者的需求自行决定。但前提是，银行有严格的审查鉴定，所购房屋的开发商必须是品牌开发商。

　　农业银行的个人住房按揭贷，以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人，针对性非常强。农行房贷要求借款人年龄加上还款年龄不能大于70年，所以父母购房时可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限；而对于眼下还款能力较差的子女，则可以通过携同父母作为共同借款人来增加贷款金额。

　　招商银行采取随借随还贷款法，在招商银行获得个人授信额度的客户，可以通过网上银行或电话银行自助办理借款和还款手续的业务。有钱就还，用钱再借，资金立即到账。这特别适合有频繁提前还款需求的人群，提前还款金额最低仅为3000元；除购买房产外有进一步购车、装修和医疗等融资需求的人，能熟练使用网上银行和电话银行进行融资的时尚中青年人士，同样适合此类房贷。

　　自主选择银行或难成行

　　各银行所推房贷品种不尽相同，消费者精选一款适合自己的房贷，或许能最大限度地省钱省事。然而，楼市的规则却是，按揭只能在开发商仅有合作协议的两三家银行内，购房业者没有充分的选择权。市民张先生最近相中了凤凰洲东方海德堡某套房源，户型与面积均满意，他准备选择交通银行按揭购房，然而售楼人员却告之，目前该楼盘只接受商业银行按揭，再三权衡，张先生最终放弃选房。

　　银行专家指出，在理论上开发商可以选择所有银行进行合作协议，最大限度方便购房客户按揭。但实际情况则是，办理新房按揭时业主不能拿到其需要的抵押物房产证，这就需要开发商提供过渡性抵押，而在项目开发之初，开发商的土地包装等一系列工程需要银行贷款，作为约定，开发商要把楼盘的贷款业主指定给曾经放贷的合作银行。同时，开发商签订合作银行也与销售额分配有关，如果与所有银行合作，每个银行分到的贷款必然有限，银行自身也不会愿意合作。

　　江西师范大学城建学院赵海云博士指出，开发商与所有银行合作，以便业主充分选择银行的意愿无法实现。因为银行与开发商及购房业主均有借贷关系，但开发商先于业主，所以银行只能优先考虑开发商。赵海云提醒购房者，购房之初，消费者务必问清按揭银行及有关详细情况，一旦预售协商银行与最后交款银行不同，导致银行不再适用于业主的，开发商应该无条件退房退款。

　　本刊记者熊凤玲